Droit foncier : la servitude non ædificandi

En théorie, une servitude non ædificandi indique une zone non constructible. En revanche, il arrive que des délimitations soient possibles. S’il se trouve que vous êtes face à cette situation, quels sont au juste vos droits ?

Qu’est-ce que la servitude non ædificandi 

Une servitude suppose l’existence de deux biens, dont le terrain qui permet la construction d’une servitude et la parcelle à laquelle elle s’applique. Les servitudes en général dont les servitudes non ædificandi sont une limitation du droit de la propriété. Le Code civil à l’article 689 définit la servitude non ædificandi comme une interdiction de bâtir sur un fonds, ce fait que les droits du propriétaire du fonds servant sont restreints. Cette servitude est non apparente, mais elle peut être issue d’un plan local d’urbanisme (publique) ou d’origine conventionnelle.

À quoi sert-elle ?

Les raisons de l’établir sont nombreuses, mais dans tous les cas, elle dépend principalement de la situation géographique des deux fonds. On peut y recourir pour :

  • Garder une vue dégagée sans vis-à-vis.
  • Préserver l’éclairage naturel.
  • Laisser circuler librement l’air librement.
  • Préserver la tranquillité d’un lieu (notamment dans les cimetières).
  • Permettre que seules des maisons y soient bâties, sans annexes nuisant à l’harmonie de l’ensemble (dans le cas de certains lotissements).

Mettre fin à une servitude non aedificandi : les situations possibles

Comme la servitude non aedificandi est rattachée au bien et non à son propriétaire. La revente du terrain fait que la servitude continue encore de s’appliquer. Toutefois, il est tout de même possible de mettre fin une servitude non aedificandi. Vous disposez d’ailleurs de plusieurs options :

  • Un accord commun entre les 2 parties propriétaires des fonds dominant et servant.
  • Quand le terrain concerné par la servitude non aedificandi devient impraticable et inutilisable.
  • Si une construction est érigée sur le fonds servant et qu’il n’a jamais fait l’objet d’une contestation, la prescription trentenaire met ainsi fin à la servitude non aedificandi au bout de 30 ans.

En cas de violation, êtes-vous dans le droit de demander une démolition ?

Rappelons que la servitude est une charge imposée sur un fonds (fonds servant) pour l’utilité d’un autre fonds (fonds dominant) appartenant à un autre propriétaire. Cela signifie que le fonds servant subit une servitude passive tandis que le fonds dominant profite d’une servitude active. Une servitude non ædificandi s’agit donc d’une servitude qui a pour effet d’interdire la construction sur un fonds. Une construction édifiée en violation d’une servitude non ædificandi encourt donc la démolition du bien sur requête du propriétaire du fonds dominant. Si vous êtes donc propriétaire d’un fonds dominant, sachez que vous pouvez parfaitement exiger la démolition de la construction faisant objet d’une violation d’une servitude non ædificandi. Notez toutefois que la mise en location des fonds et le transfert de propriété ne constituent pas des causes d’extinction de la servitude. Bref, la servitude suit le bien en quelque main qu’il se trouve. Lors de la vente d’un terrain, l’acte de vente doit obligatoirement mentionner l’existence de la servitude.