La rénovation énergétique des copropriétés est devenue un enjeu majeur face à l’urgence climatique. Un nouveau cadre juridique vient bouleverser les règles du jeu, offrant de nouvelles opportunités mais aussi des obligations pour les copropriétaires. Décryptage des changements qui vont impacter votre immeuble.
Les nouvelles obligations légales pour les copropriétés
La loi Climat et Résilience de 2021 a introduit des obligations inédites pour les copropriétés en matière de rénovation énergétique. Désormais, les immeubles dont la consommation énergétique excède 330 kWh/m²/an devront obligatoirement réaliser des travaux d’ici 2028. Cette mesure concerne principalement les passoires thermiques classées F et G. Les copropriétés devront également réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif avant 2024, première étape indispensable pour identifier les travaux nécessaires.
Au-delà de ces obligations, la loi fixe un objectif ambitieux de réduction de la consommation énergétique du parc immobilier de 40% d’ici 2030. Pour y parvenir, les copropriétés sont fortement incitées à engager des travaux de rénovation globale. Le plan pluriannuel de travaux, rendu obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans, devra intégrer un volet énergétique.
Le processus décisionnel en copropriété : ce qui change
La prise de décision en copropriété a été simplifiée pour faciliter le vote des travaux de rénovation énergétique. La majorité absolue (article 25) suffit désormais pour voter la réalisation d’un DPE collectif ou d’un audit énergétique. Les travaux d’économies d’énergie peuvent quant à eux être votés à la majorité simple (article 24) s’ils s’inscrivent dans un plan pluriannuel de travaux.
La loi a également renforcé le rôle du conseil syndical, qui peut désormais se voir déléguer par l’assemblée générale le pouvoir de faire réaliser un DPE collectif ou de choisir un maître d’œuvre pour des travaux. Ces nouvelles dispositions visent à accélérer la mise en œuvre des projets de rénovation, souvent freinés par la lourdeur des processus décisionnels en copropriété.
Le financement des travaux : de nouvelles solutions
Le coût des travaux de rénovation énergétique reste un frein majeur pour de nombreuses copropriétés. Pour y remédier, le législateur a prévu plusieurs dispositifs de financement innovants. Le prêt collectif a été assoupli : il peut désormais être souscrit par le syndicat des copropriétaires sans l’accord unanime des copropriétaires, à condition que ceux qui ne souhaitent pas y participer puissent s’en exonérer.
Les copropriétés peuvent également bénéficier de subventions plus importantes dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété. Ce programme, géré par l’Anah (Agence nationale de l’habitat), peut financer jusqu’à 25% du montant des travaux, avec des bonus pour les copropriétés les plus fragiles ou les rénovations les plus ambitieuses.
Enfin, le mécanisme des certificats d’économies d’énergie (CEE) a été renforcé pour les copropriétés. Les primes versées dans ce cadre peuvent représenter une part significative du financement des travaux, notamment pour l’isolation ou le changement de système de chauffage.
Le rôle renforcé du syndic dans la rénovation énergétique
Le syndic de copropriété voit son rôle considérablement renforcé dans le processus de rénovation énergétique. Il est désormais tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, dès lors que le diagnostic technique global ou le DPE collectif fait apparaître des besoins de travaux.
Le syndic doit également informer les copropriétaires des aides financières disponibles et les assister dans les démarches pour les obtenir. Sa responsabilité peut être engagée s’il manque à ces obligations d’information et de conseil. Pour faire face à ces nouvelles missions, de nombreux syndics se forment aux enjeux de la rénovation énergétique et s’entourent d’experts techniques.
Les nouvelles opportunités pour les copropriétaires
Au-delà des contraintes, le nouveau cadre juridique offre de réelles opportunités pour les copropriétaires. La rénovation énergétique permet en effet de réduire significativement les charges de copropriété liées à l’énergie, qui représentent souvent le premier poste de dépenses. Elle contribue également à valoriser le patrimoine immobilier, dans un contexte où la performance énergétique devient un critère déterminant pour la vente ou la location.
Les copropriétaires peuvent par ailleurs bénéficier d’un accompagnement renforcé grâce au déploiement du service public France Rénov’. Des conseillers spécialisés sont disponibles pour informer et guider les copropriétés dans leur projet de rénovation, de la phase de diagnostic jusqu’au suivi des travaux.
Les sanctions en cas de non-respect des obligations
Le législateur a prévu des sanctions pour inciter les copropriétés à se conformer aux nouvelles obligations. À partir de 2028, les copropriétés n’ayant pas réalisé les travaux obligatoires pour les passoires thermiques pourront se voir imposer une mise sous administration provisoire. Cette mesure exceptionnelle permet à un administrateur judiciaire de prendre en main la gestion de l’immeuble pour faire réaliser les travaux nécessaires.
Par ailleurs, les copropriétaires de logements classés F ou G verront leurs possibilités de location restreintes. L’interdiction de mise en location de ces biens sera progressive, avec une première échéance en 2025 pour les logements les plus énergivores (classe G). Ces sanctions visent à accélérer la rénovation du parc immobilier français, considérée comme un levier majeur de la transition écologique.
Le nouveau cadre juridique de la rénovation énergétique en copropriété marque un tournant décisif. Entre obligations renforcées et nouvelles opportunités, les copropriétaires doivent s’emparer de ces enjeux pour transformer leurs immeubles. Si le défi est de taille, les bénéfices en termes de confort, d’économies et de valorisation patrimoniale sont à la hauteur des investissements nécessaires. L’avenir des copropriétés se dessine dès aujourd’hui, à travers des rénovations ambitieuses et durables.